一个月内两起关联交易 万物云收购万科资产抵债

临近年底， 万物云 （2602.HK）对万科（000002.SZ）应收账款的处置加快。

近日，万物云公告拟收购上海祥大 房地产 发展有限公司（以下简称“上海祥大”）的45%股权，初始代价约为7.12亿元，其中的5.9亿元将用于万科对万物云债务的偿还。

公告显示，上海祥大由万科通过子公司全资持股，上海祥大持有位于上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业（即上海滨江万科中心及光合新座），项目地处上海 陆家嘴 核心地段。

对于收购上海祥大股权的裨益，万物云方面对《中国经营报》记者表示，在上海祥大持有物业的辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，在管小区户数10766户，拥有蝶城内高密度的相对优势。“该项目为商业 综合 体，经营业态涵盖商场及写字楼，商场有助于万物云构建‘蝶城+社区商业’的互利发展模式。”

事实上，万物云在11月初与万科亦进行过一次“以资抵债”的关联交易，当时万物云以1.5亿元的价格收购万科持有的武汉新唐共祥商业管理有限公司（以下简称“武汉新唐”）50%股权。对于两笔收购资产的运营计划，万物云方面均表示：“会持续研究如何发挥万物云的蝶城优势。”

标的均为商业物业

公告显示，上海祥大主要从事房地产开发经营以及物业管理业务，目前由上海万科投资管理有限公司（以下简称“上海万科投资”）持股100%，上海万科投资是万科全资子公司。

11月29日，万物云与上海万科投资订立 股权转让 协议，由万物云收购上海祥大的45%股权，且部分交易对价作为万物云对万科到期应收账款的抵偿，金额为5.9亿元，剩余款项将由上海万科投资预留作为交易保证金，并用于清理上海万科投资应付上海祥大的账款，需要时可用于上海祥大内部运营。

记者获悉，上海祥大持有的主要资产为上海滨江万科中心，该项目总建筑面积约6.7万平方米，包含写字楼即滨江万科中心（地上25层）、商场即光合新座（地上4层）、地下车库（地下2层）。办公租户主要为服务类、金融类公司，商业租户主要为餐饮企业。截至2024年10月31日，上海祥大的投资性房地产估值约13.37亿元，经过调整，上海祥大100%股权对应价格最终确定约为15.82亿元。

11月1日，万物云同样与万科展开关联交易，通过收购武汉新唐的50%股权进而持有武汉新唐名下全部资产的50%权益。彼时，该笔交易对价1.5亿元全部作为万物云对万科应收账款的抵偿，其中的1.25亿元由卖方于武汉新唐的既存股东借款债权本息代替，仅剩下的0.25亿元需要以现金支付。

与上海祥大类似，武汉新唐持有的主要资产为商业物业，即武汉新唐万科广场。记者获悉，该项目总建筑面积约7.48万平方米，包含地上5层和地下1层，2015年正式营业。截至2024年8月31日，项目节点出租率达90. 5%，单位日租金为3. 06元/平方米，主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。武汉新唐万科广场位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，在该项目直线距离500米的区域中，万物云在管住宅项目4个。

值得注意的是，9月底，万物云公告更改IPO募集资金用途，为“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等）”分配了约18亿元的资金。截至2024年8月31日，万物云未动用募资净额约33.43亿元。万物云亦在公告中表示，将于日后考虑是否进一步收购上海祥大余下的股权。

万科应收账款占比40%

今年8月，万物云管理层在业绩会上表示，下半年公司会进一步主动降低与万科的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。对开发商关联业务下降的影响，会尽可能通过非开发商主营业务的更好发展来弥补，最终保持收入正向增长。

半年报显示，截至2024年6月30日，万物云贸易应收款项及应收保证金约为94.5亿元，其中关联方（万科及其附属公司）应收账款约为38.2亿元，占比约40%。

“万物云是万科养大的孩子，双方水乳交融，是剪不断理还乱的关系，今天不能就说一刀两断。人都是有感情的，业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加，我们既希望能够保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的一刀两断。”万物云董事长朱保全在2024年中期业绩会上公开表示。

近年来，万物云与万科关联交易的比例持续下降，2021年为19.2%，2022年及2023年分别为16%和13.5%，今年上半年这一数据进一步下降至10.1%。朱保全表示，公司上半年与关联方交易比例的下降速度超过预期，但在下半年会持续降低，同时希望通过团队的努力把基于公司战略的主营业务加快做强。

半年报显示，今年上半年，万物云与开发商业务相关的收入占比为12.6%，同比下降5个百分点。若剔除所有开发商相关业务，公司上半年收入约153.6亿元，同比增长16.2%；毛利约20亿元，同比增长12.8%。

分业务来看，上半年，万物云循环型业务（即主营业务/非开发商业务，包括住宅物业服务、物业及设施管理业务、BPaaS解决方案服务业务）收入约149亿元，同比增长16.7%，占收入比例为84.9%，毛利约19.4亿元，同比增长16.8%。其中，住宅物业服务收入约93.2亿元，同比增长14.2%；物业及设施管理服务收入约48亿元，同比增长20.8%；BPaaS解决方案收入约7.9亿元，同比增长22%。报告期内，万物云的收入结构进一步转换，开发商增值服务收入约9.2亿元，同比下降33.8%，毛利约0.02亿元，同比下降98.9%。